【科法斯】这个行业频繁“暴雷”,供应商该如

来源:[db:来源]作者:[db:作者]来源发布时间:2021-07-02
年底了,来了一个大瓜。 2020年初风光一时的“蛋壳”,年底碎了一地。2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所一时风光无限。作为第二家上市的长租公寓品牌,蛋壳当时受到很多投……

年底了,来了一个大瓜。

2020年初风光一时的“蛋壳”,年底碎了一地。2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所一时风光无限。作为第二家上市的长租公寓品牌,蛋壳当时受到很多投资人追捧,美股市值高达27.4亿美元。不到一年的时间里,蛋壳公寓却经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”一系列风波。

如今,蛋壳公寓暴雷导致大批相关的人利益受损,有大量租户、房东、供应商采取极端措施维权。由于涉及人群众多,蛋壳“暴雷”事件持续发酵,多地区政府已经开始介入。

“外行看热闹、内行看门道”。业内人士对此嗅觉敏锐,我爱我家前副总裁胡景辉早在2018年就曾表示:长租公寓爆雷,一定比P2P更严重。可以说,这是一个非常非常脆弱的系统。
 

蛋壳公寓财务数据早已暴露风险


账面上看,蛋壳公寓财务数据非常惨淡,甚至出现“大窟窿”。蛋壳公寓2017年至2019年分别净亏损2.7亿元、13.7亿元、34.3亿元;公司资产负债率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。财务数据显示,蛋壳公寓2019年营业成本占收入的比重为144.2%,即使剔除与经营房源规模不直接相关的成本,该比例依然高达108.88%。

然而,不断扩大的净亏损和持续飙升的负债率,却由众多与蛋壳合作的老百姓买单!一边是等待回款的供应商、保洁、装修工人,另一边是收不到房租的业主、付了房租却无房住的租客。在众多城市都发生了上门维权事件,包括北京、上海、深圳、武汉等地。

蛋壳公寓持续亏损的原因在于迅猛扩张。五年间,蛋壳公寓利用“租金贷”模式和“高收低租”模式从一个手上仅有0.2万套房源,迅速暴涨至2020年一季度的41.9万套,翻了209.5倍。

迅猛的扩张需要巨额投入,对于蛋壳来说,资金来源主要是外部资金和房租。蛋壳公寓在成立至今上市前,其共完成七轮融资获得60多亿元,这与不断扩大的亏损资金相比杯水车薪。

而贪婪资本承载不了任何经济的“灰犀牛”和“黑天鹅”。今年疫情严重影响长租市场的需求端,越来越少的租客和持续走低的房租走势,让原本就在亏损的蛋壳资金链迅速断裂。财务数据体现明显,2020年一季度,蛋壳亏损更是达到12.34亿元,较上年同期的8.162亿元同比扩大约50%的同时,亏损也超过去年全年总亏损的1/3,合计亏损也进一步达到了63.13亿元,超过上市前融资总额。

当然,一个企业“暴雷”连累的必然是供应商。因此,掌握客户及贸易伙伴的财务现况是全球企业经营的不二法门,在任何时候,辩识财务稳健的客户和定时检视客户的偿付能力是企业经营的首要步骤。

例如在交易前必需确实检视客户的背景及财务状况;在允诺给予客户60天的交易信用期限前,评估他的帐款偿付能力更是必要的把关要件;在合约未完结前,企业需定期审视客户的财务动态,以避免因客户业务运作出现变动而影响交易。
 

长租公寓行业频繁“暴雷”,供应商该如何应对?


蛋壳“暴雷”折射出长租行业发展情况,很多长租企业与蛋壳情况类似。

根据相关调查,此前利用长租市场欠缺准入门槛、标准规范,不少企业长收短付资金杠杆能放大到10倍以上,向租客按年收租金、按季或按月付给房东。一旦出现风险,这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。

而根据贝壳研究院的不完全统计,“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成,近七成是因为“高收低租”的模式导致。

尤其是今年以来,长租公寓雷暴更是成了重灾区,均是由于资金链断裂。对此,多地政府部门紧急出手化解矛盾和风险。11月以来,已有成都、西安、重庆等地相继发文规范租赁市场。

其中,住建局发布的住房租赁条例的征求意见稿显示,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

部分行业资深专家认为:目前租赁市场的发育仍不充分,应通过政策规范保障住房租赁市场健康发展。应当建立住房租赁法规制度体系,将租赁内容纳入长效机制框架,加强住房租赁立法,根据租赁机构属性进行分类指导,以规范行业,避免其野蛮生长。


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